Inversión en REITs vs. financiación participativa inmobiliaria

Para invertir en bienes inmuebles no es necesario comprar un apartamento, un local comercial u otro inmueble. Una de las alternativas son los REIT, que permiten invertir en el mercado inmobiliario mediante la adquisición de acciones de una empresa que posee o financia inmuebles. En este artículo explicaremos cómo funcionan los REIT, de dónde procede la rentabilidad de las inversiones, cuáles son las ventajas y los riesgos de esta modalidad y la compararemos con la financiación participativa inmobiliaria.

¿Qué es un REIT?

Un REIT (del inglés Real Estate Investment Trust) es una empresa o un fondo que posee, explota o financia bienes inmuebles que generan ingresos. Su cartera puede incluir edificios de viviendas, oficinas, centros comerciales, hoteles, almacenes y otros inmuebles similares. Al adquirir acciones de un REIT, el inversor invierte indirectamente en los inmuebles que este posee o financia. La rentabilidad puede proceder de los dividendos (para cuyo pago se utiliza una parte de los ingresos obtenidos por alquileres o intereses) y del aumento del valor de las acciones. Invertir en un REIT no exige comprar un inmueble completo ni ocuparse de su mantenimiento o de los inquilinos, por lo que generalmente requiere menos dinero y tiempo que invertir directamente en bienes inmuebles.

¿Qué es la financiación participativa inmobiliaria?

La financiación participativa inmobiliaria es una forma de inversión en la que numerosos inversores financian un proyecto inmobiliario seleccionado a través de una plataforma especializada. La plataforma de financiación participativa actúa como intermediaria: presenta información sobre el proyecto, reúne los fondos de los inversores y administra los pagos. Los fondos recaudados pueden utilizarse, por ejemplo, para adquirir un edificio, construir, rehabilitar, etc.

La financiación participativa puede adoptar distintas formas, pero en el caso de los proyectos inmobiliarios, los inversores suelen prestar dinero al promotor del proyecto durante un período determinado. A cambio, reciben los intereses previstos de antemano y, al finalizar el plazo, también debe devolverse el capital invertido. Por lo general, el inversor no se convierte en propietario del inmueble financiado ni participa directamente en la gestión del proyecto. Su función consiste en aportar una parte de los fondos necesarios para el proyecto y asumir el riesgo asociado a la inversión.

REIT frente a financiación participativa inmobiliaria: principales diferencias

Aunque en ambos casos se invierte en el mercado inmobiliario, difieren el propio principio de inversión, la liquidez y la naturaleza del riesgo. En la siguiente tabla compararemos los REIT cotizados en bolsa y la financiación participativa inmobiliaria basada en préstamos:

Ventajas y desventajas de los REIT y de la financiación participativa inmobiliaria

Al evaluar ambas formas de inversión, es importante considerar no solo la posible rentabilidad, sino también la liquidez, la distribución del riesgo y las posibilidades del inversor de elegir proyectos inmobiliarios concretos. A continuación, analizaremos las principales ventajas y desventajas de los REIT y de la financiación participativa inmobiliaria.

Ventajas y desventajas de los REIT

Los REIT permiten invertir en bienes inmuebles sin comprar ni gestionar personalmente un inmueble concreto. Sin embargo, las acciones de los REIT son valores negociables, por lo que su valor y los ingresos obtenidos pueden fluctuar.

Principales ventajas de los REIT:

Liquidez. Las acciones de los REIT cotizados en bolsa generalmente pueden venderse mucho más rápido que un inmueble físico.

Posibilidad de recibir dividendos. Un REIT puede distribuir periódicamente entre sus inversores una parte de sus ingresos en forma de dividendos. Su importe depende de los resultados de la empresa y puede variar.

Diversificación. Un solo REIT puede poseer numerosos inmuebles diferentes, por lo que los problemas de un edificio o de un inquilino suelen tener un impacto menor en el conjunto de la inversión.

Gestión profesional de los inmuebles. La selección de los inmuebles, su mantenimiento, la búsqueda de inquilinos y otras tareas cotidianas se confían a los gestores del REIT.

Principales desventajas de los REIT:

Fluctuaciones del precio de las acciones. El valor de un REIT cotizado en bolsa puede cambiar continuamente debido a la situación de los mercados bursátil e inmobiliario.

Sensibilidad a los tipos de interés. La subida de los tipos de interés puede aumentar los costes de financiación de un REIT, dificultar la adquisición de nuevos inmuebles y reducir el atractivo de sus acciones.

Influencia limitada del inversor. El accionista no puede elegir por sí mismo los inmuebles concretos, los inquilinos ni tomar decisiones cotidianas sobre la gestión de los inmuebles.

Ventajas y desventajas de la financiación participativa inmobiliaria

La financiación participativa inmobiliaria permite elegir proyectos inmobiliarios concretos y financiar su ejecución junto con otros inversores a través de una plataforma especializada.

Principales ventajas de la financiación participativa inmobiliaria:

Importe inicial reducido. La inversión mínima la establece la plataforma, pero normalmente es posible empezar con apenas unas decenas o un centenar de euros.

Posibilidad de recibir intereses. Al inversor se le comunica de antemano el tipo de interés previsto, las condiciones de pago y el plazo de inversión.

No es necesario gestionar inmuebles. El promotor se encarga de la ejecución del proyecto, la construcción, la venta o el alquiler del inmueble, por lo que el inversor no tiene que buscar inquilinos, realizar reparaciones ni mantener el inmueble.

Posibilidad de diversificar las inversiones. Los fondos pueden distribuirse entre distintos proyectos, promotores o ubicaciones y reducir así el impacto de un proyecto fallido en el conjunto de la cartera de inversiones.

Principales desventajas de la financiación participativa inmobiliaria:

Menor liquidez. Por lo general, el dinero invertido no puede retirarse antes del plazo establecido.

Riesgo de impago del préstamo. Si el proyecto no alcanza los resultados previstos, la devolución de los intereses y del capital invertido puede retrasarse y parte de los fondos puede perderse.

Influencia limitada del inversor. Aunque puede elegir el proyecto que financia, el inversor no participa en su gestión ni se convierte en propietario del inmueble financiado.

¿REIT o financiación participativa inmobiliaria: cuál es más adecuada?

Los REIT pueden ser una opción adecuada para quienes desean invertir en una cartera inmobiliaria más amplia en lugar de elegir proyectos individuales. Una sola empresa puede poseer edificios de viviendas, oficinas, centros comerciales u otros inmuebles, de modo que la inversión se distribuye entre varias fuentes de ingresos.

El inversor puede recibir dividendos y, si es necesario, generalmente puede vender las acciones cotizadas en bolsa. Sin embargo, su valor cambia constantemente, por lo que esta opción no es adecuada para quienes tienen dificultades para afrontar con tranquilidad las fluctuaciones de precios a corto plazo. Antes de invertir, también es importante informarse sobre los inmuebles que posee o financia un REIT concreto, ya que no todas sus carteras están igualmente diversificadas.

La financiación participativa inmobiliaria es más adecuada para quienes desean elegir por sí mismos los proyectos a los que destinar su dinero. En la plataforma se pueden comparar su finalidad, ubicación, plazo, tipo de interés previsto, experiencia del promotor y garantías de la inversión. Esto permite crear una cartera propia de proyectos y distribuir los fondos según el nivel de riesgo elegido. El inversor no necesita ocuparse de la construcción, la venta del inmueble ni de los inquilinos, y el plazo de devolución y las condiciones de pago suelen establecerse de antemano. Sin embargo, normalmente no es posible retirar el dinero antes de tiempo y su recuperación depende de la capacidad del promotor para cumplir sus obligaciones.

¿En qué fijarse antes de invertir en REIT o en financiación participativa inmobiliaria?

Riesgo. Evalúe de qué dependerán los resultados de la inversión. En el caso de los REIT, son importantes la situación financiera de la empresa, sus deudas y la calidad de su cartera inmobiliaria. En la financiación participativa, lo son la ejecución del proyecto y la capacidad del promotor para devolver el préstamo.

Rentabilidad potencial. Es importante valorar no solo los dividendos o el tipo de interés indicados. Tenga en cuenta las variaciones de precios, las comisiones y la posibilidad de que los ingresos previstos disminuyan, se retrasen o no lleguen a recibirse.

Liquidez. Compruebe con qué rapidez podría recuperar su dinero. Las acciones de los REIT cotizados en bolsa generalmente pueden venderse, mientras que en los proyectos de financiación participativa normalmente no es posible salir antes de tiempo.

Diversificación. Averigüe cuántos inmuebles, sectores inmobiliarios y ubicaciones abarca la cartera del REIT. Al invertir a través de una plataforma de financiación participativa, conviene distribuir el riesgo entre distintos proyectos y promotores.

Plazo de inversión. Las acciones de los REIT generalmente no tienen un plazo de tenencia establecido. En los proyectos de financiación participativa, este se indica de antemano.

Comisiones e impuestos. Compruebe las comisiones por compra de acciones, cambio de divisas, mantenimiento de cuentas y las aplicadas por la plataforma. Evalúe también cómo tributarán los dividendos y los intereses.

Fiabilidad. Elija proveedores de servicios financieros regulados. Compruebe si las acciones del REIT cotizan en una bolsa reconocida y si la empresa publica sus estados financieros. La plataforma de financiación participativa debe contar con la licencia correspondiente.

Calidad del inmueble o del proyecto. Al evaluar un REIT, es importante tener en cuenta la ocupación, ubicación y estado de los inmuebles que posee. Al elegir un proyecto de financiación participativa, conviene comprobar su presupuesto, la experiencia del promotor, los permisos y las garantías previstas.

¿Es un REIT una forma adecuada de invertir en bienes inmuebles?

Un REIT puede ser una forma adecuada de vincular parte de las inversiones al mercado inmobiliario sin comprar ni gestionar un inmueble físico. Sin embargo, el inversor adquiere acciones de una empresa y no un edificio concreto, por lo que los resultados de la inversión dependen de la situación del mercado inmobiliario, los resultados de la empresa, las variaciones de los tipos de interés y otros factores.

Otra alternativa es la financiación participativa inmobiliaria, que permite financiar proyectos seleccionados y recibir intereses. Ambas modalidades tienen sus propias ventajas y riesgos, por lo que la elección adecuada depende de la liquidez deseada, el plazo de inversión y el nivel de riesgo aceptable.