El éxito récord dará paso a la moderación

Tras un 2025 excepcionalmente exitoso para el mercado inmobiliario (MI), este año debería esperarse una estabilización: con los precios en máximos históricos, seguir creciendo será más difícil, aunque el techo aún no se ha alcanzado.

Una nueva fase

El Centro de Registros informa que el año pasado en Lituania se registraron en total 132.900 propiedades inmobiliarias transferidas mediante compraventa, un 16% más que en 2024. Algunos promotores calificaron 2025 como un año récord o como la mayor recuperación de los últimos cinco años.

El año pasado fue realmente bueno, coincide el analista del mercado inmobiliario y director de desarrollo de negocio de “Profitus”, Arnoldas Antanavičius. Según él, en el mercado inmobiliario operan dos fuerzas principales.

“Una fuerza son los factores fundamentales, como los ingresos de la población, su evolución, el desarrollo económico, el entorno fiscal, la disponibilidad de financiación y las posibilidades de crédito. Son indicadores que realmente determinan el volumen de dinero y la capacidad de las personas para comprar vivienda”, explica.

“Existe otra fuerza importante: las expectativas, el optimismo o el pesimismo de la gente. La combinación de estas dos fuerzas probablemente determina cómo cambiará la situación en el mercado inmobiliario”, afirma Antanavičius.

Hay periodos en los que tanto las expectativas como las condiciones económicas y los indicadores fundamentales son positivos. Como ejemplos menciona 2007–2008, el periodo previo a la introducción del euro en Lituania, los años antes de la pandemia y 2021 tras su relajación. “En esos casos, tanto los precios como el volumen de transacciones crecen a tasas de dos dígitos”, señala el experto.

“Podemos decir que en 2025 se unió una combinación similar de fuerzas, y por eso el mercado volvió a expandirse rápidamente, con precios que también crecieron a tasas de dos dígitos”, añade.

La agente inmobiliaria y directora de “Saugi Nuoma LT”, Evelina Meiliūnaitė, también afirma que 2025 fue un año de recuperación para el mercado. Sin embargo, en su opinión, 2026 será más un año de estabilización que de salto.

“Llamamos a 2026 el año de los vendedores, ya que los precios de la vivienda podrían aumentar otro 5–6%”, prevé.

Antanavičius no ve señales negativas, aunque sugiere que este año podría haber algo menos de optimismo.

“Aunque la situación económica será positiva, el crecimiento salarial ya no será tan rápido. Además, los precios inmobiliarios están en máximos históricos y, en esos niveles, es bastante difícil seguir creciendo”, subraya.

Tres polos

Los observadores del mercado creen que este año las expectativas de los consumidores estarán influidas por tres factores principales relacionados con cambios fiscales: la entrada en vigor de un nuevo impuesto inmobiliario, el aumento del valor fiscal de los inmuebles a finales de 2025, la actualización de las normas de préstamo responsable (que desde el verano reducirán del 15% al 10% el pago inicial mínimo para la primera vivienda) y la reforma del segundo pilar del sistema de pensiones, vigente desde enero, que podría aumentar la liquidez de parte de la población.

¿Cómo afectarán estos cambios al mercado?

“Las personas pensarán que, con un menor pago inicial, más familias jóvenes se apresurarán a comprar vivienda. Eso significa mayor demanda, y si la demanda aumenta, quizá los precios también suban. Por lo tanto, hay que empezar a pensarlo ya y quizá comprar ahora”, explica Antanavičius sobre el posible efecto de los cambios en las normas crediticias.

En opinión de Meiliūnaitė, la actualización de estas normas tendrá el mayor impacto real. La reducción del 5% en el pago inicial mínimo para la primera vivienda es un cambio muy significativo y puede convertirse en el principal impulso de una nueva ola de demanda, especialmente en las grandes ciudades.

Desde agosto también se endurecerán las condiciones para la segunda y posteriores hipotecas, evaluando con mayor rigor la relación entre ingresos y cuota del préstamo.

Según la agente, el nuevo impuesto inmobiliario afectará principalmente a los inversores y a quienes poseen una segunda o tercera vivienda. En esos casos, puede cambiar los cálculos sobre si la inversión sigue siendo rentable, especialmente si la vivienda está vacía o requiere mantenimiento constante.

“En el segmento de primera vivienda, el impacto será limitado: las personas compran para vivir, no como inversión”, señala.

En cuanto a la reforma del segundo pilar de pensiones, considera que tampoco tendrá un impacto significativo: “Algunos padres pueden retirar fondos para ayudar a sus hijos a comprar su primera vivienda, pero serán casos aislados, no un fenómeno masivo capaz de transformar la demanda”.

Antanavičius añade que las expectativas son frágiles y pueden cambiar rápidamente ante un shock externo. “Vimos lo que ocurrió en 2022 con el inicio de la guerra en Ucrania”, recuerda.

“Cuando las personas puedan comprar con un 10% de entrada, necesitarán prácticamente la misma cantidad de dinero, porque para entonces los precios ya habrán aumentado”.

El problema de la asequibilidad

Según previsiones económicas, los ingresos de la población deberían seguir creciendo este año, lo que permitirá continuar solicitando hipotecas y comprando vivienda. Sin embargo, Antanavičius duda que los salarios crezcan a tasas de dos dígitos.

“Mantener un crecimiento de precios de dos dígitos cuando ya están en niveles récord es complicado. Es más probable que los precios crezcan al ritmo de la inflación o, en el mejor de los casos, al ritmo de los salarios”, afirma.

Los problemas de asequibilidad se observan en toda Europa, y Lituania no es una excepción. Reducir el pago inicial puede facilitar la entrada al mercado, pero no es una solución mágica: si la demanda crece más rápido que la oferta, los precios no bajarán.

De hecho, el mercado ya reaccionó: tras anunciarse la reducción del pago inicial, los precios anunciados subieron entre un 5% y un 10%, ante la expectativa generalizada de nuevas subidas.

El analista subraya que mejorar la asequibilidad solo estimulando la demanda no suele dar resultados positivos. Es necesario también aumentar la oferta, evitando que inversores especulativos retiren demasiadas viviendas del mercado. Con oferta suficiente, habría más posibilidades de estabilizar los precios.

¿Hay todavía algo que comprar?

“Los promotores se esfuerzan por asegurar oferta”, afirma Antanavičius. Cada año lanzan un número similar de viviendas e incluso lo aumentan ligeramente, pese a la pesada burocracia: obtener permisos de construcción puede tardar cinco o seis años.

En Lituania no solo las grandes empresas, sino también pequeños promotores e inversores rehabilitan edificios antiguos, los dividen en unidades más pequeñas y cambian su uso, creando así nueva oferta.

Aun así, las viviendas de obra nueva son caras. En Vilna, un apartamento nuevo de dos habitaciones puede costar alrededor de 200.000 euros. Para comprarlo, una pareja necesitaría ingresos mensuales de 3.000–4.000 euros y un pago inicial del 15% (30.000 euros). No es fácil de asumir, por lo que muchas familias jóvenes empiezan comprando vivienda de segunda mano más económica y luego mejoran.

¿Qué ocurre en el mercado del alquiler?

Según Meiliūnaitė, actualmente la oferta de alquiler es suficiente y la demanda es menor que en 2024. Parte de los antiguos inquilinos pasaron al segmento comprador en 2025. Además, muchos estudiantes Erasmus no llegaron en 2024.

El mercado es ahora más favorable para los inquilinos, con más opciones y margen de negociación. El aumento de los alquileres este año será muy moderado, alrededor del 2%.

Los mayores costes —servicios públicos y carga fiscal— presionan los precios, pero la capacidad de pago de los inquilinos es limitada y la competencia entre propietarios es mayor.

Riga un 30–40% más barata que Vilna

Antanavičius, que también opera en Letonia y Estonia, afirma que Lituania se ha convertido en ejemplo regional por su dinamismo. Estonia atraviesa tiempos más difíciles, con menor crecimiento económico y menor apetito inversor.

Sin embargo, destaca que en Riga los precios pueden ser entre un 30% y un 40% más bajos que en Vilna. Allí los promotores trabajan con márgenes menores, pero continúan desarrollando proyectos.

Cada vez más inversores lituanos miran hacia el mercado letón, considerando que no pueden mantenerse diferencias tan grandes entre dos capitales vecinas.

Según el analista, el mercado de Riga tiene potencial de recuperación y podría atraer más capital extranjero. Esto también podría influir en Lituania, ya que el capital tiende a moverse hacia donde existen mayores perspectivas.

Aunque la situación de Letonia parecía más débil, ahora las perspectivas son más positivas y podrían llegar más inversiones, incluidas lituanas, lo que también repercutiría en el mercado lituano.

Traducido con un traductor

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