El club de los inversores a partir de 125.000 euros al que quizá no se pueda acceder ni con medio millón

En teoría, disponer de 125.000 euros ya permitiría invertir en fondos que compran o desarrollan bienes inmuebles. Sin embargo, en Lituania el sector de la inversión colectiva está estructurado de tal manera que los fondos suelen ser menos accesibles para los pequeños inversores y terminan convirtiéndose en una especie de club exclusivo. Aun así, los expertos del sector no dudan de que, con el tiempo, este tipo de inversiones atraerá a un público cada vez más amplio.

Los inversores minoristas ya han comenzado a familiarizarse con el funcionamiento de los fondos, especialmente cuando, debido a cambios en el sector inmobiliario, algunos gestores decidieron emitir bonos para financiar determinados proyectos de desarrollo. No obstante, es probable que la rentabilidad de estos bonos sea considerablemente inferior a la obtenida por quienes adquieren participaciones del fondo, debido principalmente a los diferentes niveles de riesgo asumidos.

Actualmente operan en Lituania más de 100 fondos de inversión inmobiliaria, y el segmento de la inversión colectiva se considera bastante maduro. Por lo general, los gestores reúnen capital de los inversores y lo destinan a la compra de inmuebles para alquiler o a proyectos de desarrollo. En el primer caso, los inversores obtienen ingresos por alquiler y, al finalizar la vida del fondo, se espera vender los activos a un precio superior al de adquisición. En los proyectos de desarrollo, la rentabilidad proviene de la venta de los inmuebles construidos.

En el caso de edificios residenciales, el ciclo suele ser relativamente rápido, mientras que en el desarrollo de inmuebles comerciales el fondo puede mantener el activo durante varios años antes de venderlo.

Se espera un interés más amplio

Arvydas Avulis, presidente del consejo de administración de la promotora inmobiliaria Hanner, afirmó durante la conferencia Baltic Real Estate Investment Forum que, en su opinión, los fondos y el sector inmobiliario representan una de las formas más sencillas de invertir.

«Las personas tienen miles de millones en sus cuentas bancarias. Si la inflación se mantiene alta, en torno al 5 % como hoy, habrá una gran presión para invertir ese dinero, porque mantenerlo simplemente en una cuenta significa perder valor. Las personas con grandes patrimonios sentirán cada vez más la necesidad de invertir. La forma más sencilla es hacerlo en bienes inmuebles o en fondos. En Lituania existen grandes fondos que gestionan no cientos de millones, sino miles de millones de euros. Es un mercado sólido con actores fuertes».

Sin embargo, Andrius Stonkus, copropietario de Lords LB Asset Management, una de las mayores gestoras de inversiones del país, señaló que los inversores en inmuebles comerciales se enfrentan actualmente a problemas de liquidez. En su opinión, las empresas locales podrían contribuir a mejorar la situación.

Tras el inicio de la guerra en Ucrania, parte de los inversores internacionales se retiraron de Lituania y de otros países vecinos de Rusia. Al mismo tiempo, el aumento de los tipos de interés dificultó que compradores y vendedores de inmuebles comerciales llegaran a acuerdos sobre los precios. Como consecuencia, disminuyó significativamente el número de operaciones que permitían devolver capital a los inversores de los fondos. Sin compradores internacionales de gran capacidad financiera, la venta de activos de alta calidad y elevado valor se volvió especialmente complicada. Aun así, se espera que la situación mejore en 2026 gracias a varias operaciones valoradas en cientos de millones de euros.

¿Con cuánto dinero se puede empezar?

Cuando el diario Verslo Žinios preguntó cuánto dinero se necesita para invertir en un fondo inmobiliario, las respuestas de gestores e inversores fueron muy diversas: desde unos pocos miles de euros hasta 500.000 euros.

Las entidades de inversión colectiva están supervisadas por el Banco de Lituania, cuya aprobación es necesaria para cada fondo y sociedad de inversión. Además, los inversores deben cumplir ciertos requisitos específicos.

Según Mindaugas Liaudanskas, director de Demus Asset Management:

«En los fondos inmobiliarios tradicionales de Lituania, la inversión mínima suele situarse en 125.000 euros. Esto se debe a la definición predominante de inversor informado, uno de cuyos criterios más simples es precisamente una inversión de ese tamaño. Teóricamente, una persona adecuadamente evaluada y reconocida como inversor informado podría invertir cantidades mucho menores. En la práctica existen fondos que permiten invertir desde 25.000 o 30.000 euros tras evaluar los conocimientos y la experiencia del inversor».

Una opinión similar comparte Andrius Uždavinys, director general de Eika Asset Management. Según él, dado que la mayoría de los fondos lituanos están dirigidos a inversores informados, el umbral mínimo suele ser de 125.000 euros.

«Estos fondos están destinados a inversores con más experiencia, capaces de comprender mejor los riesgos, tolerarlos y seleccionar los instrumentos que mejor se adapten a sus necesidades. El mínimo de 125.000 euros no se aplica a los inversores profesionales y, tras una evaluación adicional de idoneidad, el gestor puede permitir inversiones a partir de 30.000 euros».

Por otra parte, existen algunos fondos destinados a inversores no profesionales cuya inversión mínima es fijada por el propio gestor. Por ejemplo, Demus creó un fondo que invierte en viviendas para alquiler con una inversión mínima de 100.000 euros, aunque la empresa prevé reducir este umbral a entre 20.000 y 30.000 euros en el futuro.

Mientras tanto, Viktorija Čijunskytė, inversora y fundadora de la plataforma de financiación participativa Profitus, considera que para este tipo de inversiones sería recomendable disponer de al menos 500.000 euros.

«La mayoría de los fondos están dirigidos a inversores informados y tienen horizontes de inversión de entre tres y siete años. Para diversificar adecuadamente, la inversión en un único fondo inmobiliario no debería representar más de una quinta parte del patrimonio invertido».

Las puertas no siempre están abiertas

Aunque existan numerosos fondos con distintas estrategias y tamaños, disponer de 125.000 euros o incluso de medio millón no garantiza necesariamente el acceso a un fondo. Diversos factores explican esta situación aparentemente paradójica.

Uždavinys señala que para los gestores es más sencillo trabajar con un número reducido de inversores.

«Todos los clientes son iguales desde el punto de vista operativo. Los procesos de incorporación y administración son prácticamente los mismos, por lo que la mayoría de los gestores prefieren recibir importes más elevados de un menor número de inversores. Si se quiere atraer a inversores menos experimentados con cantidades más pequeñas, probablemente habrá que trabajar con miles de personas, lo que genera desafíos en automatización, digitalización y costes operativos».

Liaudanskas añade que el principal reto no es administrativo, sino la responsabilidad de asegurarse de que los inversores comprenden realmente dónde están invirtiendo.

«Los fondos quieren contar con inversores más pequeños, pero la legislación protege estrictamente a los inversores minoristas para evitar que coloquen su dinero en productos que no comprenden».

Čijunskytė añade que resulta más sencillo atender a unos pocos clientes grandes que a cientos de pequeños.

«Existe interés en crear fondos para pequeños inversores, pero dado que los bienes inmuebles son menos líquidos, gestionar los intereses de una gran cantidad de inversores es muy complicado. Por eso muchos pequeños inversores recurren a plataformas de financiación participativa inmobiliaria».

¿En qué se diferencian?

A pesar de ello, el potencial del mercado es considerable. Según Čijunskytė, durante los primeros cinco meses de 2026 las plataformas lituanas de financiación participativa inmobiliaria canalizaron más de 200 millones de euros, frente a unos 360 millones durante todo 2025.

Al comparar los fondos con otras herramientas de inversión, destaca que los fondos tienen horizontes mucho más largos, de entre tres y diez años. En cambio, los proyectos de financiación participativa suelen durar entre cuatro y veinticuatro meses, mientras que los bonos tienen plazos de dos a tres años.

«En términos de rentabilidad, los fondos podrían ofrecer alrededor del 15 %, los bonos entre el 6 % y el 12 %, y las plataformas aproximadamente un 9 % de media. Sin embargo, cuanto mayor es la rentabilidad esperada, mayor es el riesgo. Al invertir en fondos, el inversor se convierte en socio propietario y, si el proyecto fracasa, puede asumir toda la pérdida».

Según ella, los préstamos financiados a través de plataformas suelen estar garantizados con una hipoteca de primer rango sobre el inmueble.

«Por eso la probabilidad de una pérdida total es la menor. Sin embargo, toda inversión implica riesgos, por lo que la diversificación es fundamental».

Uždavinys considera que los fondos inmobiliarios no son el instrumento más adecuado para pequeños inversores debido a su horizonte temporal prolongado y a la menor liquidez de los activos inmobiliarios. La mayoría de los fondos mantienen bloqueado el capital de los inversores durante al menos cinco años.

No obstante, observa un creciente interés de los gestores de inversiones por los inversores minoristas y prevé que en el futuro aparecerán más fondos diseñados específicamente para este segmento.